Så tjänar du pengar på att köpa fastighet och hyra ut

Många företagare och privatpersoner drömmer om att köpa fastighet och hyra ut för att tjäna pengar. Det är en smart investering som kan ge både löpande inkomster och värdeökning på fastigheten själv. Men innan du köper måste du tänka på många saker. Vilken ägarform passar bäst? Hur mycket kan du låna? Vilka skatter måste du betala? Dessa frågor bestämmer om din investering blir lönsam eller blir ett dyrt misstag.

Juridik,finansiering och val av ägarform

Du kan köpa fastigheten som privatperson eller genom ett aktiebolag. Många väljer bolaget eftersom det skyddar din privatekonomi. Om något går fel med fastigheten påverkar det inte dina personliga sparpengar. Ett aktiebolag är en egen juridisk person som kan ta lån och äga egendom.

När du köper genom ett bolag slipper du också betala lagfartsavgift på 1,5 procent när du säljer bolaget senare. Det sparar stora pengar vid försäljning. Fastighetens köp regleras av jordabalken som är Svenska lagboken för jordbruk och fastigheter.

För finansieringen behöver du ett fastighetslån från en bank. Banken brukar låna ut mellan 30 och 80 procent av fastighetens värde. Du måste själv betala resten som kontantinsats. En fastighet på 3 miljoner kronor kan kräva en insats på 600 000 till 2 miljoner kronor, beroende på vilken bank du använder och var fastigheten ligger.

Skatter, hyra och praktiska räkneexempel

Om du hyr ut en privatbostad måste du betala skatt på 30 procent av dina vinster. Vinsten räknas så här: hyresintäkterna minus alla kostnader. Kostnaderna inkluderar låneräntan, driftskostnader, reparationer och underhål.

Låt oss räkna ett exempel (det här är där det blir konkret). Du köper en villa för 3 miljoner kronor. Du lånar 2 miljoner och betalar 1 miljon själv. Låneräntan är 4 procent per år, vilket blir 80 000 kronor årligen. Du hyr ut villan för 15 000 kronor per månad, totalt 180 000 kronor årligt. Driftskostnader för el, vatten och underhål är 20 000 kronor per år.

Din vinst blir: 180 000 minus 80 000 minus 20 000 = 80 000 kronor. Du betalar skatt på 30 procent av denna vinst, vilket är 24 000 kronor. Du får behålla 56 000 kronor.

Hyran måste vara skälig enligt lagen. Det betyder att den inte får vara onormalt högt eller lågt jämfört med motsvarande fastigheter i området. Om du hyr ut möblerat kan du ta ut ungefär 15 procent högre hyra än vid omöblerad uthyrning.

Marknaden varierar mycket mellan olika regioner. I en liten ort kan du köpa billigare fastigheter som ger god hyresnivå. I större städer som Stockholm är priserna höga medan hyrorna ofta är lägre i förhållande till priset. Under 2025 förväntas bostadspriserna stiga något enligt fastighetsexperter speciellt under hösten.

Om dina hyresintäkter överstiger 120 000 kronor per år kan momsregistrering bli aktuell. Du måste då betala mervärdesskatt på hyran, men kan också dra av moms på dina utgifter. Många väljer att inte registrera sig eftersom det gör administrationen enklare.

Viktiga steg före köpet

Innan du köper bör du göra noggranna kalkyler. Använd en räknekalkyl för att beräkna alla kostnader och inkomster. Kontrollera föreningens regler om du köper en bostadsrätt, eftersom många föreningar begränsar hur länge du får hyra ut.

Prata alltid med en bankrådgivare om dina lånealternativ. En revisor eller skattebyrå kan hjälpa dig välja rätt ägarform och planera skatterna smartt. Det kostar lite pengar nu men sparar mycket senare.

Gör även en grundlig granskning av fastigheten. Låt en husbilsinspektör granska huset så att du inte köper något med gömda fel. En dåligt skött fastighet blir kostsam att reparera.

Kom ihåg att detta är en långsiktig investering. Du bör planera att äga fastigheten i många år för att tjäna pengar på det (annars är det inte värt besväret). Marknadsläget kan växla, men på längre sikt brukar fastigheterna öka i värde.

Gör dina beräkningar noggrant, prata med experter och ta dina beslut långsamt. En väl förberedd fastighetsköpare lyckas ofta mycket bättre än en som skyndar sig. Nästa steg är att kontakta en bank för ett samtal om dina möjligheter.